Удержание имущества арендатора

29 октября 2015 года в соответствующем материале мной был достаточно подробно рассмотрена тема о праве подрядчика на удержание имущества заказчика по договору подряда при определенных условиях. В настоящем материале я остановлюсь на вопросах, касающихся права арендодателя на удержание имущества арендатора. По сравнению с подрядом при применении удержания в арендных отношениях имеется один существенный нюанс, касающийся правомерности получения кредитором имущества должника.

Можно ли удержать имущество арендатора, не уплатившего арендную плату? Этот вопрос весьма актуален для субъектов хозяйствования, предоставляющих, например, помещения в аренду. Решение проблемы выглядит очень простым: арендатор не платит – ограничиваем ему доступ в помещение и удерживаем находящееся там имущество. Но такое решение далеко не всегда законно. Не говоря уже о том, что долг может быть погашен за счет такого имущества только по решению суда.

Арендодателю необходимо помнить, что право на удержание имущества арендодателя возникает у него только после прекращения действия (истечения срока, расторжения) договора аренды, но не раньше. Почему так, рассмотрим на простом примере.

Индивидуальный предприниматель Ф. арендовал складское помещение у унитарного предприятия “К”. Договор был заключен 05.01.2015 до 31.12.2015, но уже с мая предприниматель перестал появляться в помещении и уплачивать арендную плату. После написания двух оставленных без ответа претензий с требованием об оплате руководство унитарного предприятия дало команду вскрыть помещение, произвести опись находящегося там имущества предпринимателя Ф. и освободить помещение от указанного имущества, приняв его «на временное хранение».

Законны ли описанные выше действия унитарного предприятия «К»? Нет, эти действия являются самоуправством со всеми вытекающими отсюда последствиями. Для возникновения права на удержание имущество должника у кредитора должно находиться на законном основании. Передавал ли Ф. какие-либо свои вещи предприятию «К»? Нет. Предприятие «К» незаконно захватило имущество Ф. Наличие задолженности по аренде не даёт права арендодателю на захват имущества арендатора.

Однако с прекращением договора аренды ситуация кардинально меняется. Допустим, по требованию унитарного предприятия «К» договор был в надлежащем порядке расторгнут, но Ф. свое имущество после этого из помещения не забрал и долг не оплатил. Вот здесь уже имущество оставлено в помещении самим Ф. добровольно несмотря на утрату права пользования этим помещением, то есть имущество получено предприятием «К» на законном основании. Значит представители «К» вправе вскрыть помещение и удерживать вещи Ф. до уплаты последним долга, а также вправе обратить взыскание на это имущество в установленном законодательством порядке.

Во избежание неприятных последствий арендодателю необходимо четко помнить о наличии этого разграничения «до» и «после». Пока договор аренды действует, применение удержания имущества для воздействия на арендатора будет самоуправством. Да и после прекращения договора проявление разумной осторожности, тщательное изучение судебной практики и мнений юристов перед принятием подобных решений является просто обязательным.

Следует отметить, что описанный мной выше порядок может быть скорректирован сторонами в договоре. Например, право на удержание вообще может быть исключено, но на практике такое условие вряд ли может быть признано целесообразным.

Юрист Кешишев Алексей Александрович

03.02.2016