Отказ от договора аренды

Реалии предпринимательской деятельности в нашей стране таковы, что для большинства субъектов хозяйствования её осуществление неразрывно связано с необходимостью арендовать недвижимое имущество. Однако действительная потребность арендатора в аренде помещения далеко не всегда соответствует сроку заключенного договора аренды. Особенно в сфере розничной торговли, где обязательно присутствует риск не получить планируемой отдачи от осуществления деятельности на арендованных торговых площадях. Поэтому темой настоящего материала будет являться вопрос о досрочном прекращении договора аренды в связи с утратой арендатором коммерческого интереса к дальнейшей аренде помещения при условии, что арендодатель исполняет свои договорные обязательства надлежащим образом.

Законодательство устанавливает возможность расторжения договора либо по соглашению сторон, либо по решению суда по требованию одной из сторон в определенных случаях (ст. 420, ст. 421 ГК). В частности, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении его другой стороной. Также основанием для расторжения договора судом по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

От расторжения договора по требованию одной из сторон следует отличать односторонний отказ от договора, возможность которого должна допускаться законом или должна быть прямо указана в договоре.

Расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора понятия не равнозначные. Если возможность расторжения договора по требованию одной из сторон допускается законом или договором, но другая сторона возражает против расторжения, то договор может быть расторгнут только в судебном порядке. При возможности же отказа от договора для прекращения договора достаточно лишь волеизъявления одной из сторон, независимо от согласия или несогласия с этим другой стороны.

Очевидно, что отказ от договора представляется наиболее удобным вариантом прекращения договорных отношений, так как предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке:

во-первых, связано с финансовыми и временными потерями;

во-вторых, применительно к нашей ситуации (утрата арендатором коммерческого интереса к дальнейшей аренде помещения при надлежащем выполнении договорных обязанностей арендодателем) вообще не имеет смысла в связи отсутствием каких-либо правовых оснований. Мы условились, что арендодатель свои обязательства исполняет, поэтому потребовать расторжения договора в связи с их существенным нарушением, разумеется, нельзя. На первый взгляд может показаться, что обоснованным будет являться требование о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, – ведь арендатор рассчитывал на определенный экономический эффект, связанный с использованием арендуемого помещения, а эффект этот не наступил. Но, к сожалению для арендатора, это нормальный предпринимательский риск, который ни в коем случае не будет рассматриваться судом как существенное изменение обстоятельств. Требование о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств при таких условиях суд, безусловно, не удовлетворит.

Что касается отказа от договора аренды недвижимого имущества, то непосредственно в законе такая возможность для арендатора предусмотрена только в одном случае – если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок. И даже в этом случае арендатор обязан предупредить арендодателя о своем отказе от договора за три месяца (ст. 581 ГК).

Следовательно, если договором аренды, заключенным на определенный срок, не предусмотрено иное, арендатор не вправе отказаться от него в одностороннем порядке ни при каких обстоятельствах.

Например, предприниматель арендовал павильон в торговом центре сроком на один год, при этом договор аренды права на односторонний отказ от аренды для арендатора не устанавливает. По истечении пяти месяцев осуществления деятельности становится понятно, что выручки от реализации товара недостаточно для оплаты аренды и, вообще, торговля приносит только убытки, дальнейшая аренда не имеет никакого смысла. Но если арендодатель не согласится на расторжение договора, арендатор будет обязан уплачивать арендную плату до конца срока действия договора, даже фактически не пользуясь помещением.

Равным образом, по желанию арендатора не может быть сокращен и срок предупреждения об отказе от договора, который устанавливается во многих договорах аренды, такой отказ предусматривающих. Когда такой срок составляет более одного месяца, бессмысленные денежные затраты арендатора на аренду ненужного помещения становятся весьма значительными.

Учитывая изложенное, я настоятельно рекомендую арендаторам при заключении договоров аренды согласовывать с арендодателями возможность одностороннего отказа от аренды с разумным сроком предупреждения о намерении отказаться от договора.

Юрист Кешишев Алексей Александрович

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 14 июня 2018 года.